Esas Gayrimenkul`ün COO`su Nevzat Yavaş`a göre, Türkiye`nin alışveriş merkezi sektöründe büyük bir değişim ufukta görünüyor ve 2025`te bir dizi mülkiyet devrinin başlaması bekleniyor. Sermayeye erişimin kolaylaşması ve bazı yatırımcıların elden çıkarma isteğiyle tetiklenen bu değişim, alışveriş merkezlerinin kategori karışımında da değişikliklere yol açacak.
- Beklenen mülkiyet değişiklikleri: Yavan, Türkiye`deki alışveriş merkezlerinde satış işlemlerinin ve mülkiyet değişikliklerinin hızının gelecek yıl artacağını öngörüyor. Yaklaşık 450 alışveriş merkezi ve 14 milyon metrekare kiralanabilir alana sahip olan sektör, Türk lirası cinsinden gelir elde edilirken yabancı para biriminde finansman sağlanması da dahil olmak üzere artan işletme maliyetleri nedeniyle yatırımlarda düşüş yaşadı.
- Varlık tasfiyesi hedefleri: Yavan, sermayeye erişimin kolaylaşmasının ve bazı yatırımcıların ve kamu kurumlarının varlıklarını tasfiye etme arzusunun bu değişiklikleri tetikleyeceğini ve önümüzdeki üç yıl içinde faaliyetlerin önemli ölçüde artacağını öngörüyor.
Eski alışveriş merkezlerinde maliyetli dönüşümler ufukta görünüyor.
Sektördeki bir diğer kritik gelişme ise eski alışveriş merkezlerinde fiziksel dönüşümlerin gerekliliğidir. Yavaş, Türkiye`deki alışveriş merkezlerinin %30-35`inin, eskiyen altyapıları nedeniyle önümüzdeki beş ila on yıl içinde yenilemeye ihtiyaç duyacağını belirtti.
- Finansal zorluklar: Bu dönüşümlerin maliyeti oldukça yüksek; Yavan`ın tahminine göre tipik bir alışveriş merkezinin yenilenmesi için 5 milyon ila 15 milyon dolar arasında bir bütçeye ihtiyaç duyulacak. Ancak, bu yatırımları destekleyecek yeterli gelir akışına sahip olmak gerektiğinden, finansman sağlamak önemli bir zorluk olmaya devam ediyor.
Alışveriş merkezlerinde moda trendinden lojistik ve teknolojiye doğru bir değişim yaşanıyor.
Dönüşümün bir parçası olarak, alışveriş merkezlerindeki kategori çeşitliliğinin de değişmesi bekleniyor.
- Yeni ortaya çıkan kategoriler: Yavan, moda ile ilgili kategorilerde bir düşüş yaşanırken, sağlık, eğitim, lojistik ve teknolojiye doğru bir yönelim olduğunu vurguladı. Yeni konseptler arasında, çevrimiçi siparişlerin yerine getirilmesi için geniş lojistik alanlarına sahip mağazalar ve alışveriş merkezi kompleksleri içinde teknoloji merkezlerinin ve veri merkezlerinin entegrasyonu yer alıyor. Paylaşımlı ofis alanları ve çeşitlendirilmiş yiyecek ve içecek seçeneklerinin de büyümesi bekleniyor.
Yurtiçi büyüme ve uluslararası genişleme
Bazı yabancı perakendecilerin Türk pazarından çekilmesine rağmen, Yavan geçen yıl iki zıt eğilim gözlemledi: uluslararası perakendecilerin güçlü yerel gruplarla ortaklık kurması ve yerel perakendecilerin varlıklarını genişletmesi ve yeni markalar piyasaya sürmesi.
- Yapısal zorluklar: Ancak sektör, özellikle artan alan talebini karşılamakta yapısal zorluklarla karşı karşıya; zira birçok alışveriş merkezi zaten tamamen dolu. Bu sorunların çözülmesi, halihazırda alışveriş merkezi bulunmayan bölgelerde bile yeni alışveriş merkezi yatırımlarının önünü açabilir.
